Каширское ш., 83 км от МКАД
Якшино д., Коломенский гор. округ
Дом 95 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 221 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −949 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Холмы ≈7,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21024
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 221 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 726 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Якшино д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 470 000 | 56 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 350 000 | 42 169 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якшино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Удачный дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Доношово д. | 46,4 сот. | 10 500 000 | 226 293 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сенцово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сенцово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сенцово д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сенцово д. | 15 сот. | 1 440 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 012 / 40 132 / 69 444 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -949 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Речицы СНТ | 76 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 40 132 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Роща СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Речицы СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 22 012 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 95 м2 на участке 6 соток. Дом одноэтажный, частично отремонтирован и приведен в жилое состояние (фундамент укреплен, пол залит). Коммуникации: вода, свет, газ. В доме подвал. На территории сарай, летняя кухня. Участок относится к категории Лпх. Хорошие соседи, лес, природа, река, магазин.