Каширское ш., 99 км от МКАД
Лесная поляна СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 86,2 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.02.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 500 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 72 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,14 млн / целевая ≈6,42 млн / пессимист. ≈5,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,49 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Пурлово ≈7,5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21023
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 401 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Смирновка д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бузаково д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бузаково д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бузаково д. | 6 сот. | 317 200 | 52 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бузаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бузаково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Богатищево-Епишино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Глебово-Змеево д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Глебово-Змеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Богатищево-Епишино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 524 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 910 / 79 007 / 88 719 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 423 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 486 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Богатищево-Епишино д. | 90 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ледово пос. | 82,4 м² | 10 сот. | 8 300 000 | 100 728 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ледово пос. | 82,4 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 83 738 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Редькино с. | 88,6 м² | 11,7 сот. | 7 000 000 | 79 007 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Богатищево-Епишино д. | 72 м² | 21 сот. | 3 500 000 | 48 611 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полурядинки с. | 89 м² | 12 сот. | 6 400 000 | 71 910 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Большое Руново пос. | 91,3 м² | 12 сот. | 8 100 000 | 88 719 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 89 м² | 11,2 сот. | 6 850 000 | 76 966 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Большое Кропотово д. | 86,2 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 23 202 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 88 м² | 9,1 сот. | 6 990 000 | 79 432 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.02.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.03.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.03.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача (жилой дом) в живописнейшем месте Снт Лесная поляна Озерского района Московской области. Дача из бруса двухэтажная, общей площадью 86,2 кв. М., жилая 66,5 кв. М: - 1 этаж: кухня-гостиная 19,7 кв. М; 2 жилых комнаты 13,3/16,8 кв. М; холодная терраса; имеется подпол, выложен кирпичом, глубиной 1,5 м площадью 1 кв. М; - 2 этаж: 2 жилых комнаты 22,8/13,6 кв. М. Дом на ленточном фундаменте, первый этаж утеплен, снаружи обшит сайдингом, новая крыша (металлочерепица). В хорошем жилом состоянии, нужен небольшой косметический ремонт. В доме установлена кирпичная печь. Подведен свет 220 вольт, вода питьевая из колодца (8 колец) заведена в дом (зимний вариант), горячая вода от бойлера ГВ, канализации нет. Шикарный земельный участок площадью 15 соток, закоординирован, ровный, правильной формы, с отличной шириной по фасаду (30х50 метров), огорожен профнастил, сетка-рабица. Расположение сказочное по границе с лесом, много свободного места, присутствует ощущение простора, уединения, соседи как то не заметны. На участке имеется баня (сруб) 14 кв. М, летний туалет. Участок обрабатывается, на части участка растет и плодоносит замечательный сад яблони, груши, сливы, плодовые кустарники, вторая половина участка свободна, можно проявить фантазию и осуществить свои планы. Подъезд круглогодичный. Снт большое, очень красивое. Есть охрана. Местоположение отличное, все утопает в зелени, рядом леса (грибы, ягоды, лечебные травы), красота необыкновенная. До красивейшего водоема пруда в д. Кореньково 2 км, до реки Оки с песчаным побережьем 12 км, места сказочные, это пляжный отдых и отличная рыбалка. Недалеко расположен старинный город Кашира (15 км), с развитой инфраструктурой, сегодня это старинные церкви и усадьбы, монастыри, красивые панорамные виды на Оку и новый город. Один собственник, долгов, обременений нет, подходит под прописку, зарегистрированных лиц нет, подходит под мат капитал. Торг.