Каширское ш., 94 км от МКАД
Сеньково с., Коломенский гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 816 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −686 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: канализация — центральная; свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 38 км ≈6,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21017
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 816 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 384 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сеньково с. | 15,7 сот. | 1 700 000 | 108 280 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Руново пос. | 30 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лазаревка д. | 14 сот. | 250 000 | 17 857 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лазаревка д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большое Руново пос. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 750 / 57 314 / 83 665 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 356 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -686 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Смена СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Руново пос. | 50,2 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 83 665 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 43,4 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 66 820 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 5 сот. | 630 000 | 15 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бабурино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бабурино д. | 47,3 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 78 224 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Речицы СНТ | 54,2 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 68 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Макарово д. | 34,3 м² | 11 сот. | 1 950 000 | 56 851 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Чароит СТ | 56 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 33 929 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся часть кирпичного дома, площадью 45 м2 с центральным водоснабжением и газовым отоплением. На участке 9-10 соток (не оформлена в собственность) (Лпх). Дом одноэтажный, с двумя комнатами и террасой. Внутри требуется ремонт, но есть все необходимые коммуникации: электричество, газ и центральная канализация. Санузел находится внутри дома. На территории растут деревья, что создаёт уютную атмосферу.