Каширское ш., 86 км от МКАД
Речицы д., Коломенский гор. округ
Дом 65,5 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 374 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 18 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Холмы ≈10,3 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21016
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 826 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 878 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Реброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Реброво д. | 25,5 сот. | 3 250 000 | 127 451 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мощаницы д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мощаницы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 310 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 26 731 / 32 857 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 432 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 748 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березка СНТ | 71,4 м² | 8,1 сот. | 1 600 000 | 22 409 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зыбино д. | 70 м² | 9,5 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Суково с. | 50 м² | 9,7 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Большое Руново пос. | 51 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 70 588 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нива-2 СНТ | 82,3 м² | 8,7 сот. | 2 200 000 | 26 731 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ольхово д. | 82,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 26 731 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зыбино д. | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., Озерский район, д. Речицы, ул. Березовая. Продается 2-х этажный К/Щ дом 65,5 кв. М., 2023 года строения, расположен на участке 6.5 соток, фундамент блочный, крыша мягкая кровля, окна Пвх, металлическая дверь. Дом без внутренней отделки, что позволяет сделать ремонт на свой вкус. Коммуникации: свет не подведен к дому, только на участке, колодец с водой (5 колец). Построен хоз блок и установлена теплица. Участок частично огорожен, прямоугольный, правильной формы, ухожен, обработан, засажен плодово овощными растениями. Дружелюбные соседи, живут круглый год. Подъезд к участку грунтовая дорога. Своевременный вывоз мусора. Ближайшие города: Коломна, Ступино, Озеры. Агентство недвижимости "Гарантия" партнер "Сбербанка" и многих других банков России, поэтому мы Бесплатно поможем вам в одобрении ипотеки (даже без первоначального взноса), без визита в банк и даже не выходя из дома. Мы сделаем всю работу за вас Абсолютно Бесплатно. Адрес офиса АН, Гарантия: г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41(2 этаж).