Каширское ш., 86 км от МКАД
Бояркино с., Коломенский гор. округ
Дом 67,1 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈55 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «комната в доме») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: септик; в описании: газ.
До ст. Даниловская ≈3,9 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21013
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 77 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бояркино с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино с. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино с. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино с. | 5 сот. | 310 000 | 62 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино с. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бояркино с. | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бояркино с. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бояркино с. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 242 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 366 / 59 294 / 105 348 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «комната в доме») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «комната в доме») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 60 м² | 10,4 сот. | 2 150 000 | 35 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бузуково д. | 63 м² | 12 сот. | 2 580 000 | 40 952 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 68,2 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 84 311 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Мощаницы д. | 64,7 м² | 16 сот. | 1 900 000 | 29 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 11 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Липитино КП | 51 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Горы с. | 61,7 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 105 348 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Бело-Колодезский Участок пос. | 75 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Бело-Колодезский Участок пос. | 56 м² | 18 сот. | 4 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Большое Карасево д. | 77,5 м² | 12 сот. | 2 490 000 | 32 129 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом в д. Бояркино го Коломна, общ. Пл. Площадью 54 м2 с тремя комнатами, построенный в 1967 году. Расположен на участке 10 соток, категория земель Лпх. Дом требует ремонта, но имеет потенциал для создания уютного жилья. Внутри три комнаты, санузел и ванная комната в доме. Газ завелене, канализация септик. На территории есть хозяйственные постройки и сад. Участок окружён зеленью, что создаёт атмосферу уединения и спокойствия. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется остановка общественного транспорта. Возможна покупка в ипотеку.