Каширское ш., 93 км от МКАД
Горы с., Коломенский гор. округ
Дом 55 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 08.02.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈71 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; свет — есть.
До ст. Холмы ≈4,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21012
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горы с. | 5 сот. | 440 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горы с. | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горы с. | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменка д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 145 / 47 619 / 79 961 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бабурино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сосновка с. | 51,9 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 79 961 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Холмы д. | 60,7 м² | 30 сот. | 2 650 000 | 43 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Смедово д. | 52,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 63,2 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 87 025 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в Подмосковье. 120 км от Мкад по трассе Дон-М4 либо Новорязанское шоссе. Московская область, г. О. Коломна, с. Горы, Багратиона ул., д. 26. Дом на 2 хозяина, продается 1/2. Требуется капремонт. Продается часть дома, площадь 55 кв. М, земельный участок 20 сот., огорожен: сетка рабица. Участок откадастрирован, выделен. Электричество, магистральный газ, центральное водоснабжение. Имеется возможность подключения центральной канализации. Центральная широкая улица деревни. Соседи только с одной стороны. Участок ровный с небольшим понижением рельефа к озеру. До реки Ока 20 минут пешком. Остановка общественного транспорта в 2 минутах пешком. Автобус ходит регулярно. От Коломны 30 км, от Озёр 8 км.