Каширское ш., 95 км от МКАД
Озеры г., Коломенский гор. округ
Дом 47,8 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈163 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 65 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈656 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: печь, газ.
До ст. пл. 38 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21011
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 453 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 5,4 сот. | 550 000 | 101 852 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 45 сот. | 10 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9 сот. | 4 900 000 | 544 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 49 сот. | 22 000 000 | 448 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 49,7 сот. | 7 150 000 | 143 863 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 49,1 сот. | 22 000 000 | 448 065 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 656 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 217 / 90 714 / 112 500 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 42,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 86 247 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 53,8 м² | 4,3 сот. | 3 750 000 | 69 703 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 55,5 м² | 3,2 сот. | 5 600 000 | 100 901 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 56,1 м² | 5,1 сот. | 5 200 000 | 92 692 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 58,6 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 88 737 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Росинка СНТ | 44 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 36,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 60,7 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 29 654 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть жилого дома в престижном районе города Озеры г. О. Коломна Московской области. Дом деревянный, пристройка блочная. Общая площадь 47,8 кв. М, жилая 18,2 (одна комната) кв. М, кухня 14,2 кв. М., веранда 11,0 кв. М., есть ванная комната санузел совмещенный, два подпола под домом глубиной 1,7 м и 1,2 м. Коммуникации центральные газ, свет, вода подведены в дом, канализация септик, отопление от Аогв, горячая вода от газовой колонки. В доме установлена кирпичная действующая печь. Все в жилом состоянии. Земельный участок 3,67 сотки, правильной формы, ровный, не оформлен. Посажены плодовые деревья и кустарники. Местоположение отличное, шикарный жилой район. Недалеко автобусная остановка, магазины. До реки Оки с песчаным побережьем 2 км, до соснового леса 400 метров. Круглогодичный подъезд. Имеется автобусное сообщение с городами Подмосковья, Москвой, ж/дорожное сообщение с г. Коломной. Один собственник, зарегистрированных лиц нет, долгов нет, прямая продажа, документы готовы к сделке. Торг.