Каширское ш., 83 км от МКАД
Ручеек СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 23.09.2023.
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 495 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −886 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Даниловская ≈5,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21009
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 495 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 905 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Липитино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липитино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алиса СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 532 / 40 000 / 82 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 442 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 320 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -886 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Липитино КП | 51 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Гололобово с. | 50 м² | 12 сот. | 4 100 000 | 82 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дворики д. | 48 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 114 583 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Таежный СНТ | 47 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 25 532 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Текстильщик-4 СНТ | 60 м² | 10,4 сот. | 2 150 000 | 35 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Здоровье СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 38 182 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бузуково д. | 63 м² | 12 сот. | 2 580 000 | 40 952 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Холмы д. | 35 м² | 9 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесной пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2023 | 1 600 000 | история площадки |
| 08.10.2023 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.07.2024 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 10.06.2025 | 2 100 000 (+300 000) | история площадки |
| 23.06.2025 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 29.09.2025 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в очень тихом и красивом месте! 5 минут ходьбы до речки с пляжем и рыбалкой! Комната на втором этаже полностью готова к проживанию! Утеплена даже для зимнего проживания! Первый этаж и кухня без отделки! Фундамент из железобетонных блоков! Глубина подвала около трёх метров во весь дом! Перекрытия этажей плиты! Летний водопровод заведён в дом! Напротив дома стоит (ракушкка) используется как хозблок! Летняя веранда 6×2.5 оплетена виноградом, когда ухаживал был очень хороший урожай! В данный момент не ездили больше 5 лет! Продаю за ненадобностью! Ели Без Сруба Бани 2700000 если с баней + 300000. В связи с открытием 16 октября объездных дорог вокруг Октябрьского и Воскресенска на Новорязанском шоссе от мкада до дачи всего один светофор. Охота. Рыбалка. Грибы. Ягоды. В шаговой доступности. Предлагайте свою цену.