Каширское ш., 70 км от МКАД
Сапфир СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 53 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 350 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 33 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −520 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Мякинино ≈5,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21002
Рейтинг 18/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 6 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васьково СНТ | 10 сот. | 415 000 | 41 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Блокадник СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Богатырь СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щит СНТ | 8 сот. | 349 998 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щит СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Волково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рамешки СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 857 / 49 340 / 152 381 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 605 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -520 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Леонтьево д. | 54 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Поселок Озерный ДНП | 61 м² | 8,1 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Доношово д. | 67 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 107 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Поселок Озерный ДНП | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Коломенское СНТ | 73,8 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 60 976 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Михеево пос. | 42 м² | 10 сот. | 6 400 000 | 152 381 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная Дача У Леса В Снт "Сапфир" готова к жизни заезжай и отдыхай! Локация И Участок. Экологически чистое место, зелёное и тихое Снт. Участок 8 соток. Расположен в конце Снт минимум соседей и максимум тишины. Граничит с лесом (свежий воздух, грибы, прогулки, родник). Только 1 сосед. Основной Дом (6×6, 2 этажа). Каркасный дом на усиленном фундаменте. 1 этаж (потолки 2,7 м): Просторное крыльцо (на полдома). Предбанник (удобно для хранения обуви). Комната с дровяной печью. Кухня-комната: проведена вода. Установлен водонагреватель. Есть слив. 2 этаж (потолки 2 м): Большая комната 24 м2. 2 окна: вид на Снт и на лес. Второй Домик (12 м2). Душевая с итальянской кабиной. Водонагреватель + гидронасос. Подведена вода и слив. Можно использовать как: полноценную ванную. Гостевой дом. Отдельную кухню. Дополнительные Постройки. Беседка 3×3 для отдыха большой компанией. Гараж-ракушка. Хозблок (2×1,5 м) для инструментов. Коммуникации. Собственная скважина с новым насосом. Полностью автономная подача воды. Участок И Сад. Весь участок засеян газонной травой. Плодовые деревья и кустарники: яблони. Сливы. Ежевика. Облепиха. Калина. Снт "Сапфир". Основано в 90-х, всего 38 участков. Дружное сообщество (~34 семьи). Есть круглогодичное проживание. Детская площадка. Родник с питьевой водой в 5 метрах от участка. Автоматические ворота. Видеонаблюдение территории. Дороги: регулярно обслуживаются. Зимой чистятся. Уличное освещение. Электричество передано в Россети (2023). Взносы:~14 000 Р/год. Адекватный председатель. Транспортная Доступность. 99 км от Мкад по трассе М4. Удобный подъезд круглый год. Бонус Для Покупателя. Оставляем практически всё: Мебель (90% Ikea). Каркасный бассейн (8 кубов). Телевизор + Триколор. 3 кровати (идеально для семьи с детьми). Идеально Подойдёт: Для семейного отдыха. Для дачи "без вложений". Для тех, кто ищет тишину, лес и комфорт. Звоните покажем и всё расскажем! Такие участки у леса появляются редко.