Каширское ш., 91 км от МКАД
Ледовские Выселки д., Кашира гор. округ
Дом 42,7 м², участок 16 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 524 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −90 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Кашира-Товарная ≈11,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20999
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 524 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 976 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 276 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Воскресенские Выселки д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воскресенские Выселки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тарасково д. | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Благово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благово д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благово д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благово д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тарасково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благово д. | 10 сот. | 865 000 | 86 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Елькино д. | 8 сот. | 320 500 | 40 062 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 422 / 87 500 / 125 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -90 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Малеево д. | 40 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Стародуб д. | 40 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лиды д. | 40 м² | 19 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Тарасково д. | 36 м² | 15 сот. | 1 707 200 | 47 422 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лиды д. | 47,8 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 87 866 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 40,7 м² | 9 сот. | 10 399 000 | 255 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Кокино д. | 44,8 м² | 22 сот. | 3 500 000 | 78 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | 45 м² | 14 сот. | 3 950 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Корыстово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 000 000 (+900 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшой дом 42,7 м2. Дом зарегистрирован, с пропиской в Московской области. Первая линия, асфальт. Электричество 15 квт. Колодец на 13 колец, вода есть всегда. Участок 16 соток. Плодоносящий сад: яблони, сливы, груши, смородина, малина, жимолость, Торг.