Каширское ш., 100 км от МКАД
Барабаново д., Кашира гор. округ
Дом 85 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.04.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 506 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль −26 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Пчеловодное ≈2,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20998
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 635 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Барабаново д. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барабаново д. | 20 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гладкое д. | 21 сот. | 500 000 | 23 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Барабаново д. | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Барабаново д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барабаново д. | 25 сот. | 750 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барабаново д. | 12,5 сот. | 650 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барабаново д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барабаново д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барабаново д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 50 526 / 69 231 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 855 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 884 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -26 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Барабаново д. | 86 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Барабаново д. | 89,5 м² | 10 сот. | 4 998 000 | 55 844 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Пчеловодное д. | 80 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 37 375 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Питеренка СНТ | 80 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Питеренка СНТ | 95 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 50 526 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Руднево д. | 100 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ягодня д. | 80 м² | 14 сот. | 3 700 000 | 46 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Суханово д. | 65 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Земледелец СНТ | 80 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Малеевские Просторы КП | 80 м² | 19,8 сот. | 10 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 19.08.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом( без внутренний отделки, с правом прописки). На участке 15 соток, имеется колодец, 8 колец воды, свет к участку проведён, на участке стоит гараж( ракушка), также имеется металлический контейнер, новая теплица. Посажены деревья, на фото видно. Установлены автоматические ворота, участок огорожен проф-листом с 4х сторон. На все вопросы отвечу по телефону. Торг уместен.