Каширское ш., 95 км от МКАД
Бабурино д., Коломенский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈56 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 40 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Озёры ≈1,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20997
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 25 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Центральной усадьбы совхоза Озеры пос. | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Марково д. | 9,4 сот. | 380 000 | 40 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 5,4 сот. | 550 000 | 101 852 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Горы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Центральной усадьбы совхоза Озеры пос. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Горы с. | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 56 982 / 71 233 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 43,4 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 66 820 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 36,5 м² | 3 сот. | 2 600 000 | 71 233 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Сеньково с. | 51,5 м² | 4,7 сот. | 4 990 000 | 96 893 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Холмы д. | 35 м² | 9 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному Жилью! Продаётся часть дома общей площадью 45,5 кв. М, расположенная на земельном участке 6,5 соток. Отличный вариант для тех, кто хочет жить ближе к природе, но не терять связь с городом. Что уже сделано: металлическая дверь; почти всё подготовлено к чистовой отделке можно быстро и бюджетно завершить ремонт под себя; центральные коммуникации: электричество, водоснабжение, газ. Участок и окружение: участок огорожен сеткой-рабицей; посажены плодово-ягодные деревья и кустарники уже есть свой небольшой сад; тихое, спокойное место без шума и суеты; вокруг лес летом можно собирать грибы и ягоды; рядом водоёмы для купания и рыбалки; река Ока в 3 км. Локация и транспортная доступность: живописное место с чистым воздухом; всего 5 км от городской суеты компромисс между природой и инфраструктурой; остановка общественного транспорта в шаговой доступности. Почему это выгодно: часть дома с готовыми коммуникациями экономия на подведении и подключении; участок с насаждениями не нужно тратить время и деньги на озеленение; локация у леса и водоёмов повышает привлекательность для отдыха и круглогодичного проживания. Один взрослый собственник. Звоните или пишите организуем показ в удобное время, ответим на все вопросы и поможем с оформлением сделки.