Каширское ш., 99 км от МКАД
Горы с., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −832 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Озёры ≈4,7 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20996
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 116 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Смедово д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смедово д. | 17,6 сот. | 845 000 | 48 011 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 495 700 | 49 570 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Смедово д. | 15,5 сот. | 2 000 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клишино с. | 10 сот. | 509 350 | 50 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клишино с. | 8 сот. | 405 100 | 50 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Клишино с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Редькино с. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 62 069 / 117 187 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 473 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -832 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Дулебино д. | 43,5 м² | 15,5 сот. | 2 900 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Фроловское с. | 38,4 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 117 187 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Редькино с. | 47,6 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 731 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Маслово пос. | 40 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | ЭМС СНТ | 42 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 54 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Бабурино д. | 34,8 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 57 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Полурядинки с. | 34,2 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 73 099 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Горы с. | 34,7 м² | 16,3 сот. | 2 990 000 | 86 167 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Фроловское с. | 50 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Моск. Обл., Озерский р-он, д. Клишино, ул. Зеленая д.13. Продается дом из бревна на участке 22 сотки, еще в собственности участок 7 соток, который можно приобрести отдельно. Дом О/П 40 кв. М., заменена полностью крыша, остальное требует ремонта. В доме 2 комнаты, одна совмещенная с кухней, есть погреб и большая русская печь. Земельные участки ухожены на территории растут много разных плодово-ягодных деревьев и кустарников, которые ежегодно радуют урожаем. На участке есть сарай для хранения инвентаря и летний душ. Коммуникации центральные: свет, вода, газ по границе, отопление печное. Рядом автобусная остановка, до города Озёры 5км. Агентство недвижимости "Гарантия" партнер "Сбербанка" и многих других банков России, поэтому мы Бесплатно поможем вам в одобрении ипотеки (даже без первоначального взноса), без визита в банк и даже не выходя из дома. Мы сделаем всю работу за вас Абсолютно Бесплатно. Адрес офиса АН, Гарантия : г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкова, д.23, ТЦ "Вертикаль" 3 этаж, офис: 307.