Каширское ш., 85 км от МКАД
Кудрявцево СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 120 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 175 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,42 млн / целевая ≈6,68 млн / пессимист. ≈5,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кудрявцево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20988
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 24.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 175 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубок СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубок СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 233 900 | 38 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 211 / 64 791 / 123 894 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 242 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Роща СНТ | 112 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 47 321 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Весна СНТ | 120 м² | 8,7 сот. | 12 500 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Яблонька СНТ | 114 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 34 211 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Молитвино д. | 116,7 м² | 9,5 сот. | 11 850 000 | 101 542 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Семибратское д. | 113 м² | 7 сот. | 14 000 000 | 123 894 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | 116 м² | 8,2 сот. | 7 400 000 | 63 793 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13 км | Лысцево с. | 108,4 м² | 6,2 сот. | 6 800 000 | 62 731 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | 115 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 56 522 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14 км | Семибратское д. | 110 м² | 6 сот. | 12 499 999 | 113 636 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Полурядинки с. | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный крепкий дом, продаю сам, все вопросы по телефону.