Каширское ш., 79 км от МКАД
Малое Уварово д., Коломенский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; цена не менялась с 27.12.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 38 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Поселок Лесной ≈4,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20985
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 173 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Малое Уварово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречный пос. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 182 / 40 357 / 77 186 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 843 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 559 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 163 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Роща СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Колосок СНТ | 73,2 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 77 186 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заречный пос. | 81,8 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 66 015 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Колосок СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 2 850 000 | 40 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Здоровье СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лесной пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Здоровье СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 38 182 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.12.2024 | 2 750 000 | история площадки |
| 17.01.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.01.2025 | 2 750 000 (+50 000) | история площадки |
| 07.03.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.03.2025 | 2 850 000 (+150 000) | история площадки |
| 22.04.2025 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2025 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.05.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.05.2025 | 2 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.05.2025 | 2 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 2 900 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.11.2025 | 2 750 000 (+50 000) | история площадки |
| 03.02.2026 | 2 900 000 (+150 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом возможен с проживанием зимой, печь и обогреватели, туалет в доме, дороги чистят. Своя скважина новая, (зимняя)подвал. Сарай, теплица, крайний участок, возможно использовать. + 3 сотки,. Баня, беседка, навес для авто. Интернет, свои пруды в Снт территория огорожена. От Мкад на машине за. 1 час. Торг уместен.