Каширское ш., 78 км от МКАД
Богородское д., Ленинский гор. округ
Дом 51 м², участок 30 сот., кирпич.
Цена 2,89 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 62 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈74 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Карасёво ≈6,8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20983
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 238 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 652 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 392 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богородское д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Богородское д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фиалка сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исток СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергия СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 650 / 88 036 / 105 832 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 881 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 73 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Малое Уварово д. | 54 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Первомайский пос. | 51,2 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Хлопна д. | 44,3 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 88 036 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Андреевское с. | 46,3 м² | 25,5 сот. | 4 900 000 | 105 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Сосновка с. | 50 м² | 17,5 сот. | 4 070 000 | 81 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Бело-Колодезский Участок пос. | 56 м² | 18 сот. | 4 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Васильево с. | 60 м² | 15 сот. | 3 699 000 | 61 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Мощаницы д. | 64,7 м² | 16 сот. | 1 900 000 | 29 366 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 890 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 890 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом, в деревне Богородское. Место тихое, подходить для постоянного место проживания, или для спокойного отдыха. Дом крепкий, две веранды. В доме кухня, две просторные комнаты, две печки, отопление электрическое, все соответствует фото. На участке есть баня, летний душ, беседка, высажены хвойные деревья, садовые культуры (яблони и груши). Дорогу от остановки чистят, круглогодичный подъезд.