Каширское ш., 91 км от МКАД
Тесна СНТ, Кашира гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 4,65 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 63 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,44 млн / целевая ≈5,79 млн / пессимист. ≈5,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,23 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Тесна ≈1,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20982
Рейтинг 46/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 512 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тесна СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 694 / 77 381 / 93 333 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 227 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Импульс СНТ | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Надежда СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 50 694 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 93 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полянка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 66 533 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 80 м² | 5,5 сот. | 6 800 000 | 85 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 79,4 м² | 5,9 сот. | 6 750 000 | 85 013 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Земледелец СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 11 905 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аладьино д. | 70 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 77 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 73 м² | 4,5 сот. | 6 200 000 | 84 932 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 72 м² | 4,5 сот. | 4 900 000 | 68 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 25.06.2025 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 999 999 (−200 001) | история площадки |
| 06.08.2025 | 2 800 000 (−199 999) | история площадки |
| 27.08.2025 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 650 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 4 650 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 4 150 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 650 000 (−500 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 850 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный брусовой дом с возможностью круглогодичного проживания. На первом этаже терасса, душевая комната, гостинная и 2 отдельные спальни на втором этаже большая мансарда. Дом утеплен и обшит сайдингом, установлены пластиковые окна. На участке имеется собственная скважена вода заведена в дом. Участок правильной формы на нём расположены баня и летняя кухня с верандой. На участке высажены плодово-ягодные деревья и кустарники. До ближайшей ж/д станции Тесна Павелецкого направления 15 минут пешком. Разумный торг приветствуется.