Каширское ш., 97 км от МКАД
Энергетик СНТ, Кашира гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 52 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 201 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 17 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −2,35 млн ₽, маржа −135 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Зубово ≈7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20980
Рейтинг 10/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 699 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Богатищево-Епишино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Незабудка СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южные Бобры СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Богатищево-Епишино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воскресенское д. | 44 сот. | 1 900 000 | 43 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воскресенское д. | 22 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Смирновка д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Воскресенское д. | 20 сот. | 999 000 | 49 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Воскресенское д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Воскресенское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 462 / 26 875 / 44 737 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −135 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Полянка СНТ | 76 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 44 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Земледелец СНТ | 80 м² | 5,3 сот. | 2 150 000 | 26 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Урожай-1 СНТ | 85,9 м² | 5,9 сот. | 1 500 000 | 17 462 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся каркасно-щитовой дачный дом 6х8 на берегу реки. Два этажа, 5 комнат, кухня гостинная, построен в 2021 году проведено и разведено по дому электричество на участке колодец, вода заведена в дом, накопитель и бойлер в доме горячая и холодная вода. Отопление радиаторы, дом покрашен внутри снаружи дача вложений не требует. Участок 6 соток ровный правильной формы. Дача находится в живописном тихом месте. Оперативный показ.