Каширское ш., 88 км от МКАД
Воскресенское д., Кашира гор. округ
Дом 140 м², участок 23 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 740 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 25 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Зубово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20979
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Воскресенское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воскресенское д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенское д. | 20 сот. | 999 000 | 49 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенское д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово д. | 26 сот. | 1 100 000 | 42 308 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово д. | 6 сот. | 259 000 | 43 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воскресенское д. | 6 сот. | 301 000 | 50 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Макарово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воскресенское д. | 22 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 960 / 36 667 / 54 369 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Зубово д. | 150 м² | 24 сот. | 5 500 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воскресенское д. | 110 м² | 23 сот. | 3 200 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Тарбушево д. | 144 м² | 13 сот. | 10 500 000 | 72 917 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ягодня д. | 126,2 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 24 960 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ледово пос. | 103 м² | 16 сот. | 5 600 000 | 54 369 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Кокино д. | 116,4 м² | 23 сот. | 4 500 000 | 38 660 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с земельным участком 23 сотки. Дом из бруса обшит сайдингом в доме терраса, кухня, четыре комнаты. Свет, вода холодная и горячая бойлер в доме. Рядом с участком в 100 метрах находится родник. Напротив участка стоит баня с участком 2 сотки так же оформлен. Зимой дороги чистят. Соседи с одной стороны проживают круглогодично. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Документы готовы к продаже. Полное сопровождение на всех этапах.