Каширское ш., 82 км от МКАД
Нивки-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 122 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2,95 млн ₽, поднимали с 2,59 млн; первая цена 2,59 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 46 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,48 млн / целевая ≈5,83 млн / пессимист. ≈5,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈436 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. Кашира-Силовая ≈8,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20978
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Нивки д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Каменка с. | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Суково с. | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Суково с. | 8 сот. | 710 000 | 88 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дворики д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дворики СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ольхово д. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 122 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 802 / 54 400 / 63 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 479 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 183 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 435 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Металлург-10 СНТ | 125 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 54 400 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Стояньево д. | 131 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 45 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горки д. | 100 м² | 9 сот. | 6 300 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Речицы СНТ | 91 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 13 736 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Тарбушево д. | 150 м² | 10 сот. | 18 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 590 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 690 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 950 000 (+260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый дом 2026 года постройки. Участок: 8 соток; правильной формы; огорожен со всех сторон; колодец с насосом. Станция биоочистки стоков канализации. Круглогодичный подъезд. Также на участке есть строение бани, хозблок, курятник, летний душ с постирочной. Дом очень теплый, подходит под круглогодичное проживание: ленточный фундамент; терраса; кухня; 3 спальни; просторный 2 этаж (мансарда). Вода, канализация, электричество заведены в дом. Автобусная остановка в шаговой доступности (200метров). Яблони, груша, крыжовник, смородина. Снт Нивки-2, Ступинский район. Я- один взрослый собственник. Свободная продажа. Обременений нет. Обмен не интересует. Дом и участок зарегистрированы как жилые, есть тех план и отражение на кадастровых картах. Возможна продажа за сертификаты, кредит, ипотека, материнский капитал, наличка, аккредитив. Возможна прописка.