Каширское ш., 87 км от МКАД
Кашира г., Кашира гор. округ
Дом 25 м², участок 10 сот., бревно, 2017 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 589 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 96 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −903 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Кашира-Пассажирская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20973
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 927 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 589 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 411 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 96 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8,5 сот. | 5 500 000 | 647 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10,5 сот. | 1 450 000 | 138 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4,5 сот. | 799 000 | 177 556 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,4 сот. | 799 000 | 181 591 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Терново-2 д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Терново-2 д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Терново-2 д. | 8 сот. | 685 660 | 85 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 99 321 / 200 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 303 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 26,9 м² | 8,9 сот. | 2 550 000 | 94 796 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 26,9 м² | 8,9 сот. | 1 800 000 | 66 914 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 26,7 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 142 322 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Машиностроитель-3 СНТ | 25,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 90 551 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кременье с. | 28 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 160 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Знаменское д. | 26 м² | 14,8 сот. | 2 700 000 | 103 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Медтехника СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Металлург-7 СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 1 495 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 30 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Хворостянка д. | 20 м² | 12,5 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 10 соток в черте города. На участке расположен дом под снос. Коммуникации: центральное водоснабжение, электричество, газ подведён к дому. Асфальтированный подъезд, тихая улица с жилыми домами. На участке есть кирпич, пеноблок, плодовые деревья. Один собственник.