Каширское ш., 59 км от МКАД
Аксиньино с., Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 316 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 69 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,26 млн / целевая ≈7,43 млн / пессимист. ≈6,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 33 %, ROI 48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; свет — есть.
До ст. Лютик ≈5,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20971
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 316 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 684 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аксиньино с. | 40 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксиньино с. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксиньино с. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксиньино с. | 14 сот. | 910 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксиньино с. | 16 сот. | 1 040 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аксиньино с. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксиньино с. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аксиньино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аксиньино с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Занкино с. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 231 / 70 833 / 89 167 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 844 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Малино пгт | 120 м² | 7,5 сот. | 10 700 000 | 89 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Севастополь СНТ | 120 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Теплоэнергетик СНТ | 130 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 125 м2 с газовым отоплением и центральным водоснабжением. Год постройки 1998. Дом одноэтажный, включает четыре комнаты, санузел внутри. На территории есть просторный участок площадью 5 соток, огороженный забором. Внутри требуется ремонт, но уже установлены основные коммуникации: электричество, газ, центральное водоснабжение и канализация. Установлено цифровое ТВ. Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой: рядом находится школа и остановка общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Ижс. Также доступны автобусы до Москвы 4 раза в день. Дом подходит как для дачи, так и для постоянного проживания.