Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Комета СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 7 сот., 2020 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 53 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 458 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −95 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лопатино ≈2,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2097
Рейтинг 18/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Комета СНТ | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ёлочка СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 2 450 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 15 сот. | 3 600 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 7,5 сот. | 1 699 000 | 226 533 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 037 / 56 667 / 64 433 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -95 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Химик-3А СТСН да: «санузел» + «мебель» | 58,2 м² | 6,6 сот. | 3 750 000 | 64 433 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бочевино д. да: «ванную» + «ремонт» | 60 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Комета СНТ да: «ванные» + «мебель» | 54 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом площадью на ухоженном участке предлагает готовое решение для жизни за городом. Объект находится на берегу водоема в окружении леса, обеспечивая приватность и прямой контакт с природой. Планировка функциональна: на первом этаже расположены кухня, холл и две комнаты, на втором еще две комнаты, что позволяет комфортно разместить семью или организовать пространство для работы и отдыха. Участок полностью благоустроен имеются хозяйственный блок, летний душ и колодец, поэтому дополнительные вложения в инфраструктуру не требуются. Транспортная доступность сбалансирована: остановка общественного транспорта в 10 минутах пешком, железнодорожная станция "88 километр" в 10 минутах на автомобиле. Вся необходимая повседневная инфраструктура, включая магазины и услуги, доступна в микрорайоне Лопатинский, также в 10 минутах езды. Дом подходит для постоянного проживания с возможностью прописки, оформляется в ипотеку и представляет интерес как капиталовложение. Это практичный вариант для тех, кто ценит тишину, природу и одновременно нуждается в связи с городом. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома! Звоните прямо сейчас, и я с радостью отвечу на все ваши вопросы! Звоните, обязательно договоримся. Код пользователя: 148944 Номер в базе: 10623009