Каширское ш., 86 км от МКАД
Кашира г., Кашира гор. округ
Дом 40,3 м², участок 10,3 сот., пенобетон.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 10,3 сот. = 373 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 36 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈706 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −150 %, ROI −60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; газ — есть; свет — есть.
До ст. Кашира-Пассажирская ≈0,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20967
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 57 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 373 000 ₽ (10,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 4,5 сот. | 799 000 | 177 556 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 4,4 сот. | 799 000 | 181 591 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8,5 сот. | 5 500 000 | 647 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Терново-2 д. | 8 сот. | 685 660 | 85 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Терново-2 д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Терново-2 д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терново-2 д. | 3,3 сот. | 500 000 | 151 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терново-2 д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10,5 сот. | 1 450 000 | 138 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Терново-2 д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 706 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 644 / 53 333 / 87 500 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 505 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 003 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −150 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.8 км | Новоселки д. | 40 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 30 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.6 км | Зубово д. | 50,5 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 35 644 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Выгодное предложение! Участок в тихом месте с городской инфраструктурой. Продам участок 10 соток с домом 40,3 м2 (Ижс) в прекрасном месте с отличной транспортной доступностью! Преимущества объекта: Удачное расположение: Участок находится на высоком, безветренном месте. Транспортная доступность: ЖД и автостанция в пешей доступности, в 15 минутах по асфальтированной дороге. Все коммуникации заведены: В доме есть круглогодичное водоснабжение, газ, электричество. Вода артезианская. Газ заведен в дом. Новый газовый котел. Дом достаточно теплый. Канализация септик. Санузел расположен прямо в доме, что создает дополнительный комфорт. Развитая инфраструктура: Магазины, ТЦ, детский сад 17, остановки общественного транспорта находится в шаговой доступности. На участке 10 соток растут плодовые деревья: яблони, сливы, груши. Вы сможете наслаждаться собственным урожаем! Звоните по всем интересующим вопросам! Есть возможность оформить в ипотеку. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Арт. 144003365.