Объект №20966 · дом · в продаже

Каширское ш., 84 км от МКАД
Полесье СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 190 м², участок 7,7 сот., пенобетон.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 235 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–189 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈3,6 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,46 млн / целевая ≈13,01 млн / пессимист. ≈11,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,33 млн ₽, маржа 46 %, ROI 86 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Кудрявцево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20966

Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Дача в лесу. Коломенский район, Снт Полесье. Участок 7,7 соток на опушке леса, но  не в дремучем лесу, не затенён. Участок не узкий, без сложных изломанных границ. Форма трапецивидная, что позволяет её интересно обыграть. Находится вдали от шумной дороги и при этом  с идеальным асфальтовым подъездом. Кстати, подъезд с двух сторон, что очень удобно: можно зонировать участок. На участке расположены: - Жилой дом 190 кв. М., 2 этажа, блочный. - Навес под два автомобиля. - Зона мангала. - Теплицы, хозблок (последний, вероятно, под разбор, но первое время пригодится). Коммуникации, подключенные к дому: свет, скважина, септик. Первый этаж отапливается, за счёт тёплых полов. Дом 2018 года постройки, интересный проект "дом-корабль": сверху находится большой балкон-палуба, снизу  окошки-иллюминаторы. На первом этаже  две комнаты, кухня, санузел (душевая, туалет). На втором, пока не отделанном  место под одну огромную или две большие комнаты. До ближайших знаковых мест: - Березовый лес  прямо за калиткой. - 3 км до Липитинского водохранилища. - 2 км до сельского продуктового магазина / 6 км до Пятерочки в Бояркино. Там же, в Бояркино  Поликлиника, школа. - 1,5 км до автобусной остановки. - 18,5 км до Коломны. - 65 км до Цкад. - 114 км до Мкад. Про документы: один взрослый собственник, никаких ограничений/обременений, мотивация продажи  покупка квартиры в Москве. С уважением, Константин Каупуш.