Каширское ш., 91 км от МКАД
Урожай СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 540 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −160 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 38 км ≈5,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20961
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 999 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Урожай СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 7,8 сот. | 2 800 000 | 358 974 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Александровка д. | 17 сот. | 1 790 000 | 105 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 750 / 43 333 / 71 233 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 980 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −160 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 36,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Большое Руново пос. | 36 м² | 4 сот. | 950 000 | 26 389 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 36,5 м² | 3 сот. | 2 600 000 | 71 233 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Холмы д. | 35 м² | 9 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Надежда-1 СНТ | 36 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 30 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Бояркино с. | 38 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 42 105 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 5 сот. | 630 000 | 15 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в п. Радужный! Дом оформлен как жилой с правом прописки. Участок 6 соток правильной формы. В шаговой доступности все необходимые магазины. На участке летний душ, туалет(со смывом), баня квадробочка, беседка, большой батут, качели. Проведена скважина. В Доме 2 этажа. 1 этаж кухня+комната,2 этаж спальня. К дому пристроен сарай и закрытая терасса, которая подходит как ещё одна комната. Сделан автонавес под 2 машины ( 6×3), электричество имеется.