Каширское ш., 88 км от МКАД
Хитровка д., Кашира гор. округ
Дом 49 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.12.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 3,03 млн → дом ≈321 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 30 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Кашира-Силовая ≈0,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20957
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 189 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 029 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 551 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хитровка д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 17 сот. | 3 950 000 | 232 353 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Хитровка д. | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хитровка д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хитровка д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Хитровка д. | 9 сот. | 4 050 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 15,9 сот. | 35 000 000 | 2 201 258 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Терново-2 д. | 8 сот. | 685 660 | 85 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 44 855 / 52 500 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 869 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 153 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Большое Руново пос. | 60 м² | 14 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Луч-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Рассвет-3 СНТ | 46 м² | 12 сот. | 1 750 000 | 38 043 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Козлянино д. | 40 м² | 23 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 16 соток (Ижс), расположенный в городе Кашира, д. Хитровка. Участок ровный 21*75 метров. На участке есть жилой дом под снос (но возможно прописаться по месту жительства), летний домик с кухней и глубоким сухим погребом, хозблок. В дом заведен центральный водопровод и электричество. Газ проходит по улице подключение к дому в 2026 году (заявка на подключение подана). Также на участке имеются различные плодово-ягодные и декоративные насаждения: смородина, крыжовник, яблони, черёмуха. Кусты сирени и пионов. Рядом автобусная остановка (в том числе автобус до Москвы метро Красногвардейская). До ж/д вокзала Кашира 10 минут на автобусе, также можно до ж/д платформы Тесна Павелецкого направления дойти пешком около 15 минут. Школа, детский сад, почта, библиотека, детская и взрослая поликлиники, сетевые продуктовые магазины, березовая роща и городской парк в шаговой доступности, До Москвы по трассе Дон М-4 100 км. Тихая спокойная улица, хорошие соседи! Один взрослый собственник, свободная продажа, никто не зарегистрирован!