Каширское ш., 92 км от МКАД
Приозерье СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 72 м², участок 21 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 04.08.2022.
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,15 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,98 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль −64 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Даниловская ≈5,5 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20956
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 154 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Приозерье СНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Стребково д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Стребково д. | 30 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бело-Колодезский Участок пос. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Белые Колодези с. | 12,3 сот. | 680 000 | 55 285 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лукоморье СНТ | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Орион СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Белые Колодези с. | 12,4 сот. | 680 000 | 54 839 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Белые Колодези с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Белые Колодези с. | 13,8 сот. | 1 550 000 | 112 319 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 463 / 70 732 / 92 857 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -64 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Белые Колодези с. | 70 м² | 19 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Белые Колодези с. | 70 м² | 19 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Варищи д. | 71 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 26 761 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Агат СНТ | 62,9 м² | 11 сот. | 1 350 000 | 21 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Большое Уварово д. | 75,8 м² | 25 сот. | 6 700 000 | 88 390 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Сосновка с. | 63,6 м² | 23 сот. | 4 000 000 | 62 893 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Белые Колодези с. | 85 м² | 19 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Акатьево с. | 65 м² | 23 сот. | 5 300 000 | 81 538 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Горы с. | 80 м² | 16,3 сот. | 2 750 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бебехово д. | 65 м² | 19 сот. | 5 250 000 | 80 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2022 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.08.2025 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок (являюсь собственником) в Нст "Приозерье" общий площадью 21 сотка. На территории участка расположены следующие постройки: 1) Дом 2- этажный, общий площадью 72кв. М. (площадь 1 этаж 46кв. М; площадь 2 этажа 25кв. М; площадь террасы 17.5кв. М). 2) Летняя кухня. 3) Баня. 4) Теплица < Фазенда 3>(4 метра). 5) Туалет. 6) Сарай для инструментов. 7) Центральное водоснабжение + скважина (колодец) на участке. 8) Два входа на участок (две калитки) с разных сторон + две пары ворот с бетонироваными площадка для парковки автомобилей. На территории есть плодовые кустарники и деревья (малина, смородина, черешня, сливы, яблони, груши, калина, черноплодка, облепиха, барбарис, крыжовник, ежевика). На территории Нст есть водоем для рыбалки, грибной лес ( участок граничит с лесом). В 5 км от участка протекает река Ока. Газ балонный, электричество, вода.