Каширское ш., 92 км от МКАД
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дом 103 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 818 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,94 млн / целевая ≈6,25 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈716 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 38 км ≈8,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20952
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 157 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 039 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Руново пос. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Руново пос. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 11 сот. | 490 000 | 44 545 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 17,9 сот. | 1 300 000 | 72 626 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 636 / 67 000 / 71 648 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 245 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 716 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | 105 м² | 10 сот. | 7 790 000 | 74 190 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 100 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Речицы СНТ | 91 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 13 736 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 100 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | 97,7 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 71 648 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Горки д. | 100 м² | 9 сот. | 6 300 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 99 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 657 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 97 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 67 010 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | 110 м² | 6 сот. | 6 560 000 | 59 636 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 двухэтажного дома из газоблоков, построенный в 2017 году. Общая площадь составляет 208 м2, что позволяет комфортно разместить семью. На первом этаже расположена просторная кухня-гостиная с современным ремонтом и стильной мебелью. Дом оснащен газовым отоплением, водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация представлена септиком. На участке площадью 6 соток также имеется гараж. Дом находится в непосредственной близости от асфальтированной дороги, что обеспечивает хорошую транспортную доступность. В шаговой доступности расположен магазин, что делает проживание здесь еще более удобным. Земля относится к категории Ижс, что открывает возможности для дальнейшего строительства или благоустройства территории.