Каширское ш., 100 км от МКАД
Свиридоново д., Коломенский гор. округ
Дом 90 м², участок 17,1 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,65 млн; первая цена 4,65 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 17,1 сот. = 645 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 47 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,39 млн / целевая ≈5,75 млн / пессимист. ≈5,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈434 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Озёры ≈4,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20951
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (17,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Свиридоново д. | 6,2 сот. | 620 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свиридоново д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свиридоново д. | 10 сот. | 619 200 | 61 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свиридоново д. | 8 сот. | 311 000 | 38 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свиридоново д. | 13,9 сот. | 150 000 | 10 791 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свиридоново СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каблучки д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Свиридоново СНТ | 7,3 сот. | 280 000 | 38 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каблучки д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Свиридоново СНТ | 14,5 сот. | 1 680 000 | 115 862 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 000 / 83 864 / 127 848 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 067 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 747 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 434 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Горы с. | 73 м² | 12,5 сот. | 7 400 000 | 101 370 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Липитино д. | 100 м² | 11 сот. | 4 700 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Акатьево с. | 79 м² | 10 сот. | 10 100 000 | 127 848 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Кудрявцево СНТ | 64,8 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 66 358 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 4 650 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 4 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный зимний дом площадью 90 кв. М, построенный в 2018 году. 700 метров от реки Оки. Рядом лес. Асфальтированный подъезд. Дом (не зарегистрирован) с мансардой, выполнен по каркасной технологии, с утеплением 150, внешней и внутренней отделкой, свайный фундамент, утепленные полы, высокие потолки, окна Пвх, двойной стеклопакет (по классификатору авито дом "из экспериментальных материалов"), что позволяет использовать дом не только как комфортный дачный вариант, но и для круглогодичного проживания. В доме пять комнат, из них, большая кухня-гостиная, холл, прихожая, санузел, косметический ремонт, а также имеется небольшая терраса при входе для отдыха на свежем воздухе. В доме интернет роутер и сим-карта Yota, от вай-фай работают ТВ. В деревне есть проводной интернет. Водоснабжение осуществляется через личную скважину (вода заведена в дом, есть летник), канализация переливные колодцы). Электрическое отопление обеспечивает комфорт в холодное время года, в каждом помещении электрические конвекторы, три из них wi-fi, один "от Алисы". На ухоженном участке личного подсобного хозяйства (Лпх) есть много места для ведения хозяйства, молодой плодоносящий сад, яблони, груши, черная и красная смородина, ежевика, черешня, вишни, каштан, жасмин. Заросли тёрна за домом с северной стороны. Хозблок и уличный туалет. Забор сетка Рабица, калитка и ворота для авто. Зимой дорогу чистят. Транспортная доступность обеспечена близостью остановки общественного транспорта (автобус Озёры-Сосновка, 2,5 км). Дом готов к проживанию, без необходимости дополнительных глобальных вложений.