Каширское ш., 86 км от МКАД
Городской пос., Кашира гор. округ
Дом 41 м², участок 5,9 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 874 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Кашира-Товарная ≈0,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20949
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 874 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 626 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 049 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10,5 сот. | 1 450 000 | 138 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8,5 сот. | 5 500 000 | 647 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10,3 сот. | 2 500 000 | 242 718 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 986 / 67 627 / 112 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 301 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 40,1 м² | 3,3 сот. | 2 200 000 | 54 863 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 46,4 м² | 4,8 сот. | 4 850 000 | 104 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 47,3 м² | 6,5 сот. | 2 850 000 | 60 254 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Старая Кашира с. | 44,2 м² | 8,8 сот. | 1 900 000 | 42 986 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 33,6 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Дубрава СНТ | 43,3 м² | 5,9 сот. | 2 500 000 | 57 737 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 49 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 898 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 45,2 м² | 7,5 сот. | 4 800 000 | 106 195 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Кременье с. | 40 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 112 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пол дома.41кв. Все в собственности. Газ, вода, электричество, канализация. Остановка общественного транспорта 50м от дома, круглогодичный подъезд. До ЖД вокзала 15 минут пешком. Навес под авто, хоз постройка., теплица, летняя вода для полива. Не далеко река Ока.