Каширское ш., 75 км от МКАД
Таежный СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 780 тыс.; первая цена 780 тыс. ₽ от 11.07.2024.
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 262 тыс. → дом ≈238 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈358 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Лесной ≈7,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20946
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 37.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 8.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Таежный СНТ | 6,2 сот. | 600 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Таежный СНТ | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Таежный СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 299 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сокол СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фиалка сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 63 918 / 86 667 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 729 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 643 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 556 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 383 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 358 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Таежный СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Запрудный пос. | 28 м² | 5 сот. | 1 850 000 | 66 071 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Трамвайщик СНТ | 34 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 61 765 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лесное СНТ | 32 м² | 8 сот. | 949 000 | 29 656 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мир-6 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Богдановка д. | 32 м² | 6 сот. | 720 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Полесье СНТ | 34,2 м² | 7,6 сот. | 1 400 000 | 40 936 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Путеец СНТ | 37,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 74 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2024 | 780 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 680 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 600 000 (−80 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок 6 соток с домиком 30 квадратов.