Каширское ш., 78 км от МКАД
Электротранспорт СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 35 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 690 тыс.; первая цена 690 тыс. ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 292 тыс. → дом ≈308 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −136 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кудрявцево ≈10,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20945
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 87 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 292 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пограничный СНТ | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полубояриново д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чиликино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Чиликино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 34 444 / 96 667 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -136 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.6 км | Комарево с. | 30 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ново-Найденское СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Таежный СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Кудрявцево СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Сигнал СНТ | 30 м² | 6 сот. | 640 000 | 21 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Колосок СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 299 000 | 32 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Интюшиха-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 56 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Металлург-16 СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Леонтьево д. | 30 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 126 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Исток СНТ | 45 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 690 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 600 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Дом из блоков на фундаменте, электричество есть, отопления нет, водопровода нет, туалет на улице. Имеется колодец с технической водой. Участок 8 сот. Огорожен с двух сторон. Недалеко пруд. Торг. Под мат. Капитал не подходит. Прописки нет.