Каширское ш., 75 км от МКАД
Таежный СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 12 сот., брус.
Цена 699 тыс. ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 525 тыс. → дом ≈174 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈594 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: колодец.
До ст. Поселок Лесной ≈7,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20944
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Таежный СНТ | 6,2 сот. | 600 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Таежный СНТ | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Таежный СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 299 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сокол СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Фиалка сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 53 750 / 75 000 |
| цена объекта | 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 594 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 204 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 19 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Борисовское д. | 18 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубна-Коростели СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 290 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 699 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 699 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже атмосферная душевная дача в Снт "Таёжный ", Коломенский район. Основные характеристики: Участок 12 соток правильной прямоугольной формы. Удобный подъезд к участку с двух сторон. При желании участок можно разделить на два и выгодно продать! Домик 20 кв. М., компактный и уютный. Колодец на участке. Электричество по границе. Участок в собственности. Уютный домик на большом участке 12 соток, окружённый плодоносящим садом и красивейшими берёзами. Идеальное место для уединения в окружении грибного леса. Дополнительным преимуществом станет живописное озеро неподалёку, идеальное для отдыха и рыбалки в тёплое время года. Инфраструктура территории организована заботливо и удобно: - Асфальтированные дороги обеспечивают комфорт передвижения даже в непогоду, - Закрытая территория с автоматическими воротами гарантирует спокойствие и безопасность, - Активная администрация Снт, нацеленная на развитие и благоустройство посёлка. Участок на карте 192. Всё это окружено великолепным лесом, богатым дарами природы и идеально подходящим для прогулок на свежем воздухе. Приобретайте свою мечту загородной жизни в прекрасном месте вдали от городской суеты! Подходит под ипотеку. Также окажем помощь в поиске и проверке любой недвижимости, в выборе способа расчётов, составим договор, который защитит Ваши права, пройдем с Вами пошагово все этапы сделки. С уважением, Андрей Ломакин. АН "Гермес Премиум".