Каширское ш., 96 км от МКАД
Редькино с., Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 650 тыс. ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 628 тыс. → дом ≈122 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 47 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈114 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 38 км ≈4 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20942
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 11 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 628 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Редькино с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Редькино с. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 13,6 сот. | 2 850 000 | 209 559 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 15,3 сот. | 44 000 000 | 2 875 817 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Полурядинки с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Полурядинки с. | 20,1 сот. | 3 600 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Полурядинки с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 60 000 / 60 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 440 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 296 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 152 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 114 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Электрик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Родник-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Строитель - 2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 350 000 | 19 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 650 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 500 000 (+850 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 750 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., Озерский район, село Редькино, ул. Заречная. Продается участок 4 сотки с домом. Дом построен в 1970 году, общая площадь 25 кв. М., каменный фундамент. В доме одна комната и кухня, большой бетонный погреб. Коммуникации: свет, летний водопровод. Участок огорожен, растут плодово ягодные деревья и кустарники, виноград, клубника, хороший подъезд. Отличное расположение дома, круглогодичный асфальтированный подъезд. Дом подходит как для отдыха, так и для постоянного проживания. Тихое, спокойное место, без шума и суеты. В шаговой доступности автобусная остановка с рейсовым автобусом до г. Озеры ( 12 км.), до г. Кашира (27 км.), магазины, общеобразовательная школа, почта. Рядом лес, красивая природа и свежий воздух, река Ока для купания и рыбалки! Помощь в оформлении ипотеки дистанционно или напрямую из нашего офиса без визита в банк. Агентство недвижимости "Гарантия" является партнером "Сбербанка" и многих других банков. Адрес офиса АН, Гарантия: г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова). Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41.