Каширское ш., 93 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 47 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 885 тыс. → дом −35 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 60 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 167 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 38 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20937
Рейтинг 66/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 41 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 146 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −35 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожник СНТ | 5,6 сот. | 1 250 000 | 223 214 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 166 667 / 177 143 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 499 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 376 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Комарево с. | 18 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом расположенный на территории Снт Текстильщик-3 г. О. Коломна Московской области. Дом требует ремонта. Из коммуникаций электричество. В деревне есть магазин, что обеспечивает удобство в повседневной жизни. До остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Рядом святой источник, водоем для купания.