Каширское ш., 96 км от МКАД
Жемчуг СНТ, Кашира гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 339 тыс. → дом ≈511 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −480 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Зубово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20936
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 361 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 339 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 511 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Жемчуг СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жемчуг СНТ | 4,5 сот. | 360 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокский СПК | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пенье д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пенье д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алмаз СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волна СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пенье д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 30 786 / 55 556 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 237 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -480 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Лотос-2 СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 1 350 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Знаменское д. | 40 м² | 12 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зубово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 950 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южное СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 490 000 | 42 571 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Глебово-Леоново д. | 40 м² | 11 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бузаково д. | 42 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Клубня д. | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лазаревка д. | 43,5 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 39 080 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Медтехника СНТ | 40 м² | 6 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Урожайное СНТ | 50 м² | 11 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Каширском районе Снт "Надежда" близ ж/д станции "121 км" Павелецкого направления. Тихое стародачное место вдали от крупных дорог, состоящее из нескольких садоводческих товариществ. Участок 8 соток квадратной формы. На участке каркасный дом, требующий ремонта, хозпостройка. Территория Снт огорожена, въезд осуществляется через автоматический шлагбаум. Ведётся видеонаблюдение. Удобная транспортная доступность. Дорога до Снт-асфальт, по Снт асфальтная крошка и щебёнка (зимой дороги чистятся). До ж/д станции Павелецкого направления "121 км" и автобусной остановки 15 минут пешком. До г. Кашира 10 минут на машине. Есть сезонный магазин, приезжают автолавки. В 5 минутах езды г. Ожерелье с сетевыми магазинами, аптеками. На территории Снт огороженная детская и спортивная площадки. Снт обжитое, некоторые проживают круглогодично. Рядом лес отличное место для прогулок, сбора ягод, грибов. Тихая экологически чистая местность для спокойной жизни и отдыха. Один взрослый собственник. Межевание проведено.