Каширское ш., 79 км от МКАД
Боково-Акулово д., Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 960 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 27.09.2023.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 223 тыс. → дом ≈737 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈816 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈711 тыс. / целевая ≈640 тыс. / пессимист. ≈569 тыс. → от пессимистичной прибыль −647 тыс. ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Даниловская ≈10,9 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20930
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 223 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 737 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Чиликино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Электротранспорт СНТ | 8 сот. | 165 000 | 20 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чиликино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пограничный СНТ | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гнездо СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Доношово д. | 46,4 сот. | 10 500 000 | 226 293 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гнездо СНТ | 20 сот. | 790 000 | 39 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 34 879 / 63 158 |
| цена объекта | 960 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 816 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 640 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 569 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -647 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Запрудное СНТ | 20 м² | 8 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Флер СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Горы с. | 20 м² | 9,4 сот. | 630 000 | 31 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 22 м² | 10 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18 км | Заречье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Карпово д. | 19 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Терново-1 д. | 18,6 м² | 6,7 сот. | 600 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Баскачи д. | 21,9 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 50 228 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Поселок Озерный ДНП | 15 м² | 8 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2023 | 1 500 000 | история площадки |
| 01.07.2024 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.11.2024 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.11.2024 | 900 000 (−350 000) | история площадки |
| 23.12.2024 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 930 000 (−20 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 880 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 830 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 700 000 (−130 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 960 000 (+260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 960 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Земельный Участок СО Всеми Строениями На Нём. Земельный Участок 8 Соток. На Участке Дачный Домик, Бытовка Вагончик, Беседка, Большой Железный Бак Для Воды, Колодец, Плодово Ягодные Деревья, Обнесен Железным Забором. Сосед Только С Одной Стороны Участка, С Других Сторон Лес. Прекрастное Тихое Место Для Отдыха, Участок Не Засажен Деревьями, Деревья И Строения Вдоль Забора По Краю Участка, Можно Построиться. Электрический Столб Примерно В Трех Метрах От Забора.