Каширское ш., 84 км от МКАД
Полесье СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 153 тыс. → дом ≈947 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −348 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Кудрявцево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20926
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 582 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 153 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 947 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 940 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полесье СНТ | 11,7 сот. | 378 258 | 32 330 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полесье СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Донское-1 СНТ | 8,7 сот. | 350 000 | 40 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Донское-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Донское-1 СНТ | 9,7 сот. | 400 000 | 41 237 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эврика СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алиса СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Липитино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старица СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжик СНТ | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 091 / 35 185 / 74 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 984 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 786 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 587 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Путеец СНТ | 37,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 74 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 300 000 (−190 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаëм дачу в районе д. Липитино Озерского района, Снт Полесье, Участок 5 соток, дом 50 кв м, каркасно-щитовой, небольшой, но очень уютный. В доме: терраса, зона кухни гостиной и комната. Окна со ставнями. Есть мансарда (см. На фото), можно оборудовать второй этаж. На участке беседка, хозблок, санузел, душевая, колодец. Плодовый сад порадует в этом сезоне урожаем ягод и фруктов. Лес рядом, свежайший воздух, прогулки, походы за грибами и ягодами обеспечены. Большой живописный пруд для купания и рыбной ловли. Асфальтированная дорога от Озёрского шоссе. Звоните, с удовольствием отвечу на все дополнительные вопросы.