Каширское ш., 89 км от МКАД
Баскачи д., Кашира гор. округ
Дача 21,9 м², участок 10 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 05.08.2023.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 411 тыс. → дом ≈689 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈438 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈966 тыс. → от пессимистичной прибыль −407 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20925
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 411 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 689 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 461 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хворостянка д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хворостянка д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хворостянка д. | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хворостянка д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хворостянка д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 438 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 500 / 55 000 / 83 333 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 24 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Полянка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Терново-1 д. | 18,6 м² | 6,7 сот. | 600 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Электрик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Урожайное СНТ | 20 м² | 8 сот. | 590 000 | 29 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Садовод СНТ | 20 м² | 11 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Ромашка СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заокский СПК | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Металлург-13 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2023 | 1 500 000 | история площадки |
| 27.02.2025 | 1 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 25.04.2025 | 1 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 100 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, площадью 21.9 кв. М. На участке 10 соток в деревне Баскачи городского округа Кашира. Категория земель земли населенных пунктов; вид разрешенного использования ведение садоводства. Дом оформлен как жилой (возможна прописка). Межевание Проведено. Рядом река Ока в 300 м, леса, поля. Очень живописное место. Документы в порядке, к сделке всё готово.