Каширское ш., 90 км от МКАД
Смена СНТ, Кашира гор. округ
Дача 30 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 1,15 млн ₽, поднимали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 472 тыс. → дом ≈678 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −380 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20921
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Баскачи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хворостянка д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 389 / 45 000 / 58 333 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 304 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -379 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.3 км | Лотос-2 СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 1 350 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Смена СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Росинка СНТ | 30 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Путеец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Надежда СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Заокский СПК | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Питеренка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Баскачи д. | 21,9 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 50 228 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Южное СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 490 000 | 42 571 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Зубово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 950 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 150 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Живописном месте, в Снт Смена продаётся дача. Дом каркасно-щитовой на ленточном фундаменте, ( утеплён минватой), окна пластиковые. Коммуникации: электричество, вода централизованная летняя. Участок 12 соток документы готовы. На участке посажены плодовые деревья кустарники, есть парковочное место под машину. Вокруг Снт прекрасная природа, в шаговый доступности леса и река Ока. Что даёт отличную возможность для спокойного отдыха, от городской суеты. В 3 км находится посёлок Большое Руново где есть вся необходимая инфраструктура. К Снт асфальтированная подъездная дорога. Один взрослый собственник.