Каширское ш., 94 км от МКАД
Горы с., Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 449 тыс. → дом ≈751 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 30 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −196 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Озёры ≈4,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20918
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 449 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 751 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горы с. | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горы с. | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горы с. | 5 сот. | 440 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марково д. | 9,4 сот. | 380 000 | 40 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 73 810 / 177 143 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 530 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 377 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 224 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 7,6 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Комарево с. | 18 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Редькино с. | 25 м² | 4 сот. | 750 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 8 соток (553 кв. М.), домик(20 кв. М), хозпостройка. Зaбoр рабица. На участке плодовые деревья, яблоки, смородина, крыжовник, вишня, виноград, груша, жимолость. Рядом река Окa в 2 км. Экoлoгичecки чистый райoн. Рядом соседей нет. Подъездная дорога из щебня. На участке много света и солнца. На территории участка садовый двухэтажный домик, в хозблоке туалет, кабина для душа, комната для инструментов. Электричество подведено. Участок для тех, кто любит тишину, природу и пение птиц. Покупался и обустраивался для себя, чтобы отдыхать душой и телом.