Каширское ш., 69 км от МКАД
Дубна-Коростели СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,29 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 262 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −322 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Мякинино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20916
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 5 % | 0.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубна-Коростели СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коростыли д. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коростыли д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коростыли д. | 16 сот. | 7 150 000 | 446 875 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коростыли д. | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Союз СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Блокадник СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Богатырь СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рамешки СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 50 510 / 86 667 |
| цена объекта | 1 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 096 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 251 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -322 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Таежный СНТ | 20 м² | 12 сот. | 699 000 | 34 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Запрудный пос. | 28 м² | 5 сот. | 1 850 000 | 66 071 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Таежный СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Таежный СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 290 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с участком в тихом уголке природы. Ищете место для спокойного отдыха вдали от городской суеты? Предлагаем вам чудесную дачу в экологически чистом и тихом месте, идеальном для тех, кто ценит уединение и гармонию с природой. Участок площадью 10 соток расположен в Коломенском районе Московской области (Снт "Дубна-Коростели", рядом с деревней Коростели). Кадастровый номер земельного участка 50:34:0050536:135, межевание проведено. Здесь вас ждет: Двухэтажный дачный дом (6×4 м), оформлен в собственность. Баня (2×6 м) для приятного отдыха. Теплый гостевой домик (3×6 м) с просторной верандой (3×6 м), оформлена в собственность. Колодец и летний водопровод. Сарай и мастерская для хранения и творчества. Высокие деревянные грядки готовые к посадкам. Огороженный забором участок, туалет. Документы на участок и строения оформлены, межевание произведено. Окружение: Рядом лес с грибами и ягодами. В соседней деревне Богдановка(через нее проходит дорога) есть ферма со свежими молочными продуктами и мясом. Недалеко расположен Святой источник "Неупиваемая чаша". Соседние участки не застроены никакой суеты и шума. Круглогодичный проезд, дорога отсыпана гравием. До Коломны всего 20 минут на машине. Ходит рейсовый автобус. Точка локации для Яндекс Навигатора 55.100677, 38.427263. Это место создано для тех, кто мечтает о тишине, природе и комфорте. Если вы ищете дачу для души добро пожаловать.