Каширское ш., 95 км от МКАД
Ягодня д., Кашира гор. округ
Дача 15 м², участок 14 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, поднимали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 50 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 432 тыс. → дом ≈968 тыс. ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 60 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈999 тыс. / пессимист. ≈888 тыс. → от пессимистичной прибыль −502 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 126 км ≈3,4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20914
Рейтинг 14/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 91 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 968 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодня д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодня д. | 10,4 сот. | 650 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодня д. | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодня д. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодня д. | 13 сот. | 619 999 | 47 692 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодня д. | 48 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодня д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодня д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодня д. | 5,6 сот. | 199 000 | 35 536 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодня д. | 8 сот. | 705 000 | 88 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 76 667 / 77 778 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 999 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 888 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -502 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Чайка СНТ | 15 м² | 8 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Виктория СНТ | 15 м² | 20 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Топтыково д. | 18 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Комарево с. | 18 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 300 000 → 1 400 000 |
Описание
Летняя дача! (На лето!). Огород! Баня! (Под ремонт!). Свой выход на пруд! (Для любителей рыбалки! Да и купаться тоже можно!). Дорога круглый год! 14 соток! Электричество в дом заведено! Деревня Ягодня территория дубок участок номер 4. Взносов нет! Съёмка участка есть! Один собственник! (Продаю без посредников!). Готовы к показу практически в любой день!