Каширское ш., 97 км от МКАД
Энергетик СНТ, Кашира гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 201 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 32 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −487 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Зубово ≈6,9 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20913
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 099 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Незабудка СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южные Бобры СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Богатищево-Епишино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Богатищево-Епишино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воскресенское д. | 44 сот. | 1 900 000 | 43 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воскресенское д. | 22 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воскресенское д. | 20 сот. | 999 000 | 49 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воскресенское д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воскресенское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воскресенское д. | 6 сот. | 301 000 | 50 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 704 / 42 093 / 46 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -487 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Дорожник СНТ | 63 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Новоселки пос. | 56 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 29 464 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дорожник СНТ | 54 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 64 815 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Колос СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Урожай СНТ | 75,7 м² | 7,1 сот. | 2 400 000 | 31 704 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 27.01.2026 | 1 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 6 на 9. Участок 6 соток. На участке плодовые деревья, колодец, два сарая, туалет. Земля ухоженная. В шаговой доступности замечательный чистый пруд. Возможен обмен на 2х комнатную квартиру в городе Кашира с моей доплатой.