Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Голубой Факел СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 251 тыс. → дом ≈349 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 14 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −230 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Беливо ≈0,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2091
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 251 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 349 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 364 / 32 000 / 47 917 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -230 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Южный-3 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 790 000 | 14 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Нерский СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Южный-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
До электрички 10 минут пешком, станция Беливо (раньше называлась 95км). Дом летний, дороги зимой не чистят.