Каширское ш., 85 км от МКАД
Кудрявцево СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 16 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 323 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 11 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −742 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Кудрявцево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20907
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 323 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 027 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кудрявцево СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубок СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубок СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родничок СНТ | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 32 102 / 87 500 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -741 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Алиса СНТ | 56 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Пестриково с. | 50 м² | 11,3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Сычево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | 56 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.4 км | Оглоблино д. | 57,8 м² | 8,6 сот. | 1 399 000 | 24 204 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Речицы д. | 60 м² | 8 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой Дом на участке 16 соток в Коломенском районе! Подходит Под Прописку- Участок Межеваный прямоугольной формы 16 соток; Дом оформлен Жилым, площадь 36 квадратных метра + комната на втором этаже; - Установлены пластиковые окна; Электричество заведено в дом;- Колодец на участке; - Подъезд к участку отсыпан щебенкой, зимой прочищается; - Возможно добраться Ж/Д и автобусным сообщением; - В пешей доступности продуктовый магазин. Дом кирпичный, толщина стены два кирпича. На первом этаже расположена просторная кухня 16 квадратных метра и жилая комната площадью 17 квадратных метра. На втором этаже комната площадью 15 квадратов, где вы сможете обустроить игровую для детей либо дополнительную спальню. Дом находится в Снт Кудрявцево, 18 километров от города Коломны. До деревни ведет хорошая асфальтированная дорога, зимой улицы чистят. Возможно с комфортом добраться на автобусе и электричке. Более подробно отвечу по телефону. Звоните. Код пользователя: 86488. Номер в базе: 9867359.