Каширское ш., 79 км от МКАД
Урожай-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 48 м², участок 5,5 сот.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 866 тыс. → дом ≈534 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −312 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белопесоцкий ≈5,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20906
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 534 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вальцово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 47 000 / 81 395 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 297 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -312 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Металлург-10 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 65 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Металлург-7 СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Пластик КП | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вишневый Сад СНТ | 48 м² | 6,1 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Пластик КП | 50,4 м² | 5,8 сот. | 1 800 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Машиностроитель-2А СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 43,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 81 019 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Металлург-15 СНТ | 47,3 м² | 8,2 сот. | 3 850 000 | 81 395 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, участок 5,5 соток, дом 2 этажа для летнего проживания. Вода для полива с мая по сентябрь. Колонка общая круглогодичная( питьевая). Участок достаточно ровный. Есть хоз постройки, но они достаточно старые. Цена уже с учетом износа). Хороший Торг Реальному Покупателю.