Каширское ш., 84 км от МКАД
Металлург-17 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 38 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,42 млн ₽, снижали с 1,49 млн; первая цена 1,49 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,43 млн → дом −7 тыс. ₽, −184 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈90 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Акри ≈1,5 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20903
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 31 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 427 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −7 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −184 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Металлург-17 СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-5 СНТ | 3 сот. | 1 030 000 | 343 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 6,5 сот. | 1 350 000 | 207 692 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 5 сот. | 1 860 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10,1 сот. | 4 500 000 | 445 545 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 63 365 / 102 273 |
| цена объекта | 1 420 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 207 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 057 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 90 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Металлург-17 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Приокский парк КП | 39,9 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 847 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 43,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 81 019 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Автомобилист СНТ | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Солнечный СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 86 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Москворецкий Садовод СНТ | 39 м² | 8 сот. | 1 720 000 | 44 103 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург-7 СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Вальцово СНТ | 44 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Москворецкий Садовод СНТ | 42,9 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 62 937 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 63 793 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 490 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 420 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 420 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. Снт "Металлург-17", участок 7 соток., Можно подключится к газу. Снт газифицирован. На участке, Домик 38м2, щитовой, 2 комнаты, хозблок, колодец, яблони, сливы, смородина черная и красная, клубника, малина, цветы летом. Территория закрытая, соседи с 3 сторон, рядом лес. Все ухожено и аккуратно. Готова к сделке. Звоните, смотрите, договоримся!