Каширское ш., 93 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Кашира гор. округ
Дача 60 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 263 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 21 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −910 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ожерелье ≈5,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20900
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесная Поляна СНТ | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет-3 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Апогей СНТ | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Знаменское д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Знаменское д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Знаменское д. | 26 сот. | 2 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Знаменское д. | 14,5 сот. | 1 500 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Знаменское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Знаменское д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 39 130 / 68 027 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -910 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Колос СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рассвет-2 СНТ | 62,4 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Чайка СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 423 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Чайка СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 791 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рассвет-1 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дорожник СНТ | 44,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 68 027 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Всё вопросы по телефону.